HABITAÇÃO ANTISSOCIAL

Quem passava pela Rua Padre João Manuel, entre as alamedas Jaú e Itu, em São Paulo, raramente deixava de dar uma espiada em um palacete antigo cercado por uma folhagem extensa e uma grade acinzentada. Espremido entre um edifício residencial e o prédio do Instituto Madre Vicunha, uma associação católica, o casarão no bairro dos Jardins foi projetado pelo mesmo escritório que desenhou o Viaduto do Chá, cartão-postal da capital. De estilo arquitetônico eclético, era uma das poucas construções do início do século XX que ainda restavam na região da Avenida Paulista, onde quase nenhum passado se preserva.

Em 2016, o tombamento do casarão foi requerido pelo Departamento do Patrimônio Histórico de São Paulo. Os proprietários, herdeiros do empresário Alberto Alves Filho, ex-dono do Mappin, ficaram apreensivos com essa possibilidade, que reduziria drasticamente a atratividade do imóvel no mercado, uma vez que não poderia ser derrubado. Dois anos depois, o Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental arquivou o pedido de tombamento, alegando que não havia “sentimento de pertencimento” da coletividade em relação ao casarão. A pedido dos moradores, o Ministério Público do Estado de São Paulo recorreu, mas perdeu. Os donos se apressaram em vender a propriedade. Quem a comprou foi a Marquise Incorporações, por cerca de 50 milhões de reais, segundo consta na matrícula.

Em 2022, o palacete foi ao chão.

No seu lugar está sendo construído um prédio que segue todas as regras de sustentabilidade que hoje são valorizadas na construção civil: materiais mais leves, menos concreto, mais tecnologia, aproveitamento da luz solar e plantas na fachada. A arquitetura é assinada pelo escritório aflalo/gasperini e o empreendimento terá uma “instalação a céu aberto” dos irmãos Campana. Na brochura de anúncio, consta que o “dream team da arquitetura e do paisagismo assina o projeto”, que é “inspirado em referências e tendências internacionais sobre viver em uma metrópole cosmopolita”.

No terreno de 1,4 mil m², serão erguidos 78 apartamentos com tamanhos que variam de 21 m² (o menor estúdio) a 272 m² (a maior cobertura), além de 44 unidades não residenciais. Para uma cidade com déficit habitacional e considerando o adensamento urbano em áreas beneficiadas com transporte público, a mudança é, em tese, boa. Demole-se uma casa não habitada e leva-se para morar no mesmo terreno centenas de pessoas.

Mas há um detalhe. Quem quiser o estúdio de 21 m² precisa desembolsar no mínimo 600 mil reais. Além do diminuto lar, o morador vai dispor de uma “área de lazer” composta de “hall de entrada e sala de ginástica” – nas palavras de um corretor da imobiliária Coelho da Fonseca ouvido pela piauí –, mas não terá vaga cativa na garagem. Precisará usar o valet pago.

Como o negócio é salgado para quem procura casa própria, estúdios como esse, construídos aos milhares em São Paulo nos últimos anos, acabam sendo adquiridos por fundos de investimento ou investidores de alta renda, que miram na valorização imobiliária e nos ganhos com aluguel (muito embora o excesso de oferta tenha tirado nos últimos tempos parte da atratividade do negócio). No caso do empreendimento da Rua Padre João Manuel, uma administradora já foi contratada para fazer a gestão locatícia dos estúdios.

Quem dispuser de cerca de 5,2 milhões de reais poderá adquirir uma unidade de 142 m², com direito a duas vagas na garagem. As coberturas custam entre 13 milhões e 15 milhões de reais, com quatro e cinco vagas. O morador premium pagará um condomínio mais caro, mas terá acesso ao rooftop com piscina, spa, sauna, academia, playground, salão de jogos, de festa e espaço para massagens. Também haverá um pet place, diz o anúncio. O corretor ouvido pela reportagem garante que o morador dos apartamentos premium jamais cruzará com quem ocupa a ala dos estúdios. As entradas são separadas.

O prédio da Rua Padre João Manuel segue um padrão recente da construção civil em bairros ricos de São Paulo: a segregação social em edifícios que abrigam unidades com metragens muito díspares.

Ely Wertheim, presidente-executivo do Secovi-SP, o sindicato das incorporadoras, tentou esclarecer o que motiva esse novo padrão. “As pesquisas de mercado que fazemos mostram que o cara que comprou o apartamento de 150 metros não quer cruzar no elevador com o cara que alugou por uma semana o estúdio. Então chamo o arquiteto e digo: ‘Não podemos fazer aqui uma entrada comum’”, diz Wertheim. “A gente sabe por pesquisas que uma família com dois filhos não quer ficar no mesmo ambiente que o sujeito que aluga por semana. Com base nisso, o projetista faz uma entrada independente e uma área de lazer independente.” A pesquisa, no caso, não contemplou a avaliação do morador do estúdio.

Muitos dos apartamentos de milhões de reais só existem em razão dos estúdios. O objetivo do plano diretor aprovado pela Câmara Municipal de São Paulo em 2014, na gestão do então prefeito Fernando Haddad (PT), era fazer uma reestruturação urbana da cidade em torno do eixo de transporte público de massa, de modo a reduzir o uso de carros. Esperava-se que apartamentos pequenos e mais acessíveis fossem construídos em bairros centrais, próximos do metrô, adensando essas regiões e estimulando a mudança de seu perfil habitacional.

Para viabilizar esse plano, aprovou-se uma regra que restringia o número de vagas de garagem por apartamento. Um novo edifício poderia dispor, em média, de uma vaga para cada unidade habitacional de 70 m² (ou duas vagas para as de 140 m² e assim por diante). “O objetivo era que fossem criados mais apartamentos de 80 m² e não ter mais daqueles com três, quatro vagas, a fim de racionalizar o uso de automóveis e dar preferência ao transporte público”, explica o urbanista e ex-vereador Nabil Bonduki, relator do plano diretor de 2014.

Como a regra previa “em média” 70 m², as construtoras encontraram um meio de burlá-la. “O mercado pegou essa regra e radicalizou. Passou a montar empreendimentos com apartamentos muito pequenos, com 25 ou 30 m², junto com outros muito maiores do que a gente previa”, diz Bonduki. Na soma de todas as unidades, a média ainda dava 70 m² – mas as vagas na garagem eram apenas para os apartamentos grandes.

Alguns estúdios, por sua vez, como eram muito caros para moradores de menor renda, acabaram se tornando linha auxiliar do setor hoteleiro. Tudo isso foi feito, observa Bonduki, à custa de incentivos recebidos pelos empreendedores, como outorga mais barata para construir o que deveria ser habitação com interesse social.

Um novo plano diretor foi aprovado em 2023, na gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB), e a exigência mínima de tamanho para que a unidade tenha vaga de garagem foi reduzida para 30 m², o que é o mesmo que não haver regra alguma. Com as vagas liberadas, deve diminuir drasticamente o número de projetos de apartamentos pequenos. “A revisão do plano diretor deveria ser muito mais voltada para corrigir aquelas distorções. Mas os problemas foram ignorados”, diz Bonduki.

Wertheim, do Secovi, está satisfeito com a mudança. “Vai funcionar melhor porque o investidor não precisa mais fazer o estúdio pequenininho só para ter mais vaga. Isso é saudável”, diz ele. “O mercado imobiliário atende à demanda de consumidores que têm mais de um carro. O que eu posso fazer? Eu tenho quatro vagas, por causa dos meus filhos que têm carros. Isso não é crime.”

O Instituto Madre Vicunha, vizinho do palacete derrubado na Padre João Manuel, também está prestes a ser vendido a uma incorporadora, que já obteve um alvará para demolir o prédio. Os moradores da rua se mobilizaram contra a demolição, e o Ministério Público pediu na Justiça a paralisação da obra, por se tratar de um prédio passível de tombamento. A preocupação dos vizinhos não é só arquitetônica. Eles preferem ter no entorno um calmo retiro religioso do que enfrentar o ruído infernal das britadeiras.